Pourquoi les prix des maisons indiennes vont-ils s'effondrer?

Jitendra Pawar

Jitendra Pawar

Répondu il y a 153w

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Dans une récente interaction avec les médias, le ministre des Finances Arun Jaitley a demandé à RBI de réduire ses taux d'intérêt, car des taux plus bas alimenteront la croissance du secteur immobilier en Inde, qui souffre de graves #DemandSlowdown #. Il n'a pas tort. Il y a Appartements 750,000 invendus dans les villes 7 y compris ceux de Mumbai, NCR / Delhi et Bangalore. Raghuram Rajan, gouverneur de la RBI, a obligé FM par une réduction du taux de points de base 50. Sera-ce suffisant pour relancer la demande de logements? Sauvera-t-il le secteur immobilier de # écraser #? Pourquoi le secteur du logement indien envisage-t-il un crash imminent?
Une majorité de la demande de maisons en Inde est dans le segment abordable. toutefois, la plupart des développeurs proposent des appartements haut de gamme et de luxe que la plupart des acheteurs ne peuvent se permettre. Plus de 69% des maisons non vendues à Mumbai ont un prix supérieur à Rs. 1 crore ou plus. Le résultat est: énorme stocks invendus.

Pourquoi les prix des maisons indiennes vont-ils s'effondrer?

L’accumulation d’inventaire est si énorme qu’il faudrait au moins Années 5 en NCR et 3 à Mumbai de les vendre dit un rapport de Knight Frank India. Dr. Rajan a raison quand il dit classe salariée n'a pas les moyens d'acheter des appartements dans les principales villes indiennes. De toute évidence, les constructeurs seront confrontés à une pénurie d’acheteurs.
D'autre part, Le marché intérieur indien est entraîné par investisseurs plutôt que #Les utilisateurs finaux#. Donc, sile prix des maisons reste stable pendant longtemps, les investisseurs commenceront à perdre intérêt, car ils sont sur le marché des bon retour sur l'argent investi.
Le retour se fait de deux manières: les gains en capital de l'appréciation des prix de l'immobilier etrevenus locatifs. À l'heure actuelle, les prix des appartements stagnent ou connaissent une légère correction dans la plupart des régions de l'Inde, et plus encore dans la RCN / Delhi.
En ce qui concerne les revenus locatifs, un 2 BHK 1000 sq. Pieds appartement à Mumbai banlieue de Andheri East ou Malad avec le prix indiqué de rien entre Rs. 1.5 crore à 2.5 crores générera un revenu locatif annuel compris entre Rs. 25 * 12 (c'est-à-dire Rs. 3 lakh) à Rs. 50 * 12 (c.-à-d. 6 lakhs) correspondant à 2% à 2.4% de la valeur en capital de l'appartement.
Les dépenses liées aux taxes foncières, aux charges sociales et à l'usure normale de l'appartement dévorent 20% à 30% des revenus locatifs en fonction de l'âge et de l'emplacement de l'immeuble. Ensuite, vous devez également tenir compte de l’impôt sur les gains en capital si vous décidez de vendre.
Les critiques diront que je ne compte pas pour le rôle de l'argent noir. C'est vrai. cependant,même les personnes noires ayant investi dans le marché immobilier recherchent des rendements positifs. Si le loyer est insignifiant comparé au prix de l'immobilier et qu'il ne se produit pas d'appréciation du capital, que les constructeurs l'acceptent ou non, les investisseurs vont bientôt perdre tout intérêt. Ne devraient-ils pas? Un être humain rationnel ne devrait-il pas?
Les investisseurs ont déjà commencé à déserter certains marchés immobiliers.Noida par exemple. En conséquence, les prix sont presque inférieurs à 30% par rapport au sommet de décembre 2012 qui peut facilement être vérifié. Le meilleur moyen de vérifier la correction de prix est de vérifier les prix sur le marché de la revente.
Le taux de RBI réduit de 50 point de base peut-il raviver le climat du secteur immobilier et ramener les acheteurs à la maison, car le nombre de EMI # serait désormais inférieur?
Je ne pense pas. Au lieu de cela, il encouragera les constructeurs-promoteurs à maintenir leurs prix aux niveaux actuels élevés qui ne sont pas viables à tout point de vue. Qu'en est-il des acheteurs de maison? Eh bien, 75% des ventes de maisons sont financées par crédit et RBI vient de faciliter l’octroi de prêts immobiliers en réduisant les taux d’intérêt?
Eh bien, vous n'allez pas acheter quelque chose qui vaut Rs. 50 lakhs ou 1 crore simplement parce qu’il est moins cher par rapport à la base 50 d’emprunter maintenant.
Il est important de réaliser que #les acheteurs doivent payer à la fois le principal (prix de l'appartement) et les intérêts. Une réduction du taux de points de base 50 sur Rs. 50 lakhs loan @ 10% pour les années 20 signifie que l'IME passera de Rs. 48251 à Rs. 46607 c'est-à-dire 1644 / mois. Voulez-vous acheter quelque chose qui vous a coûté Rs. 50 lakhs simplement parce que votre EMI est maintenant réduit de Rs. 1644 / mois. La plupart des gens ne vont pas, surtout quand vous pouvez louer que Rs. 50 lakh-apartment pour seulement Rs. 10,000 un mois dans des endroits comme Noida ou Gurgaon.
Cela n'a pas de sens d'acheter un appartement 2 BHK à Rs. 2 crore dans les banlieues lointaines avec des embouteillages réguliers et vous asservir à vie dans un mauvais travail ou avec un mauvais patron. Pourquoi acheter quand vous pouvez # le louer # pour seulement Rs. 50,000 un mois au plus. Je reste dans une maison qui est au prix de Rs. 1.5 crores mais je ne paye que Rs. 32000 / mois comme loyer et Rs. Dépôt de garantie 1 lakh lorsque le taux d’intérêt du prêt immobilier est de 10%. Pourquoi pas vous
Eh bien, même dans ce cas, vous souhaitez acheter la maison de vos rêves, pourquoi se dépêcher? Les prix n'augmentant pas, il est donc logique d'attendre jusqu'à ce que vous restiez dans un logement en location de votre choix, au moins jusqu'à ce que l'organisme de réglementation de l'habitation devienne une réalité. Il y a tellement d'appartements inoccupés à choisir, indépendamment de ce que vos courtiers locaux disent à propos de la disponibilité.
Certains diraient que le loyer est un gaspillage, mais EMI aide à la création d'un actif, alors pourquoi ne pas devenir propriétaire d'une maison alors qu'EMI est égal au loyer. C’est vrai, mais l’EMI peut être réduit en augmentant la durée du prêt immobilier, et vous seriez lié avec un prêt immobilier pour une période plus longue. Donc, ce n'est pas le bon critère à mon avis.
Mon conseil: s'il vous plaît, n'allez pas pour # UnderconstructionApartments # même si vous pensez que le plan de paiement offert par les constructeurs est trop beau pour être laissé pour compte. Par exemple, payez 20% maintenant et le solde 80% à la possession. Eh bien 20% de Rs. Les crores 2 sont Rs. 40 lakhs. Et à 10% / annum, votre intérêt sera de Rs. 4 lakh / annum, ce qui est plus que suffisant pour louer un 2 BHK décent. Plus votre argent reste en sécurité que vous pouvez utiliser pour acheter un appartement prêt à emménager lorsque les prix sont raisonnables.
Si vous voulez toujours tomber dans le piège 20: 80, voici le fait: les constructeurs tardent à rendre la possession de la possession de deux, trois, voire quatre, cinq et six ans. Si tel est le cas, vous devrez peut-être payer les deux louer ainsi que les EMI. Il vaut mieux ne pas tomber pour subvention d'intérêts régime qui a été critiqué.
Si un appartement est au prix de Rs. 50 lakhs et la possession est retardée de 3 années, ce qui est très normal, votre coût devient Rs. 50 lakhs et 10% * 50 * 3 = Rs.65 même si vous considérez un simple intérêt de 10% par an. Habituellement, c'est composé. De plus, vous avez perdu votre revenu de location pendant trois ans. En supposant un revenu locatif annuel net de 2% de Rs. 50 lakhs signifie la perte d’un autre lakhs 3. Supposons que vous puissiez vendre l'appartement à Rs. 80 lakhs. Quel serait votre retour: Rs. 12 (= 80-50-15-3) lakhs sur un investissement de Rs. 50 lakhs pour une période d'années 6. Calculez le% retour vous-même. Pas grand chose d'un investissement aussi risqué et non liquide.
S'il vous plaît ne pas entrer dans le double piège de # EMIandRental #. Vous ne constaterez peut-être aucune augmentation de capital pendant un certain temps, compte tenu de l'offre excédentaire et de la croissance de la demande négligeable aux niveaux actuels du prix des maisons.
En outre, quelle est la garantie que votre projet de construction sera achevé, étant donné les conditions de surendettement des sociétés immobilières, le lienentre constructeurs-babus-politiciens, et aucun régulateur de logement pour contrôler les constructeurs errants.
Pouvez-vous combattre un constructeur qui n'a pas l'intention de garder ses mots? Vous ne pouvez pas? Mais pourquoi devriez-vous quand vous avez la possibilité de rester dans un logement loué? En attendant, soyez un bon locataire afin de pouvoir rester confortablement dans une maison louée comme moi et votre seigneur foncier veut vous garder pour toujours comme locataire.Quel propriétaire ne veut pas d'un bon locataire?
Je sais que vous voudriez me poser la question suivante: alors pourquoi les prix ne baissent-ils pas s'il y a tant d'appartements non vendus incombant aux constructeurs et que le loyer est si bon marché? Parce que les constructeurs utilisent tous les moyens dont ils disposent pour garder un nombre suffisant d'appartements # appartements # limités et vous convaincre que le prix des maisons n'augmentera que ce n'est pas toujours vrai?
Voici quelques-unes des tactiques que les constructeurs utilisent pour tromper les acheteurs de maison - en particulier ceux qui ne lisent pas les contrats d’achat d’appartements épais -:

  • Simplement en ralentissant la livraison de la possession d'appartements en construction pour contrôler l'augmentation de l'offre
  • Inclusion intelligente de la période de blocage minimum avant de pouvoir revendre votre propriété
  • En imposant frais de transfert en revente cela va neutraliser les plus-values ​​que vous espérez réaliser... et par conséquent, vous abandonnerez l'idée de revendre votre propriété avant la possession, et les constructeurs seraient alors en mesure de décharger tous leurs stocks.
  • En insérant silencieusement des clauses qui font payer une pénalité pour livraison tardive d'appartements bénéfique (plutôt que pénible) pour les constructeurs. Alors, pourquoi s’occuperaient-ils des retards de livraison? Ce n’est pas le cas, donnant comme excuse l’approbation retardée des autorités de réglementation, même si les constructeurs eux-mêmes veulent des approbations retardées, car cela leur est bénéfique.
  • Extrait de constructeurs 15% à 18% / an à titre de pénalité des acheteurs pour paiement tardif du montant dû. Cependant, la plupart des accords d’achat d’appartements pour des appartements d’un prix inférieur à Rs. 1 crore que j’ai étudié pour écrire ce post dit les constructeurs seront tenus de payer quelque chose comme Rs. 5 à 20 par pied carré par mois après l'expiration de la date de livraison.
  • À Mumbai, les constructeurs ne disposent d’aucune disposition prévoyant des pénalités pour retarder la prise de possession ... ou limitent le montant qu’ils vont payer. Par exemple, le constructeur Lodha a gardé le cap sur Rs. 100,000 indépendamment du délai. Pire encore, il y a quelques constructeurs qui ne mettent aucune date de possession dans les contrats de leurs acheteurs d'appartements. Et pourtant, beaucoup font confiance à leurs constructeurs pour sauver leur vie.
  • Calculons: Rs.10 * 1000 par m² en pieds carrés par mois = 10,000 * 12 = 1.2 lakh / annum. À ce moment-là, la plupart des acheteurs ont déjà payé 95% du total coût des appartements qu'ils ont réservés. Laissez-nous calculer #paiement d'intérêts# chargé par la banque sur le prêt au logement: 10% / ann sur 90% de 50 lakhs = 4.5 lakhs / annum
  • Pourquoi un constructeur prend-il la peine de terminer le projet alors qu’il réalise un gain net de RS? 3.3 lakhs / ann (c'est-à-dire 4.5 - 1.2) par appartement en ne faisant rien? Les constructeurs s’amusent au détriment des acheteurs malheureux d’immeubles en construction. Et vous avez pensé, vous avez acheté votre #Maison de rêve#.
  • En réalité, vous prêtez de l'argent aux constructeurs @ 3% / ann en empruntant @ 10% / ann des banques. Vous subventionnez les constructeurs en le laissant utiliser votre argent @ 3% intérêt / an, bien que vous payiez à la [email protected]% / an.
  • Ensuite, il y a clauses pénales délicates comme ceci: le paiement de retard sera dûà partir de la date de l'avis reçu par les constructeurs selon la section 10 (a) des pages 100 ou plus Contrat d'achat d'appartement que tu ne lis jamais.
  • Un de mes amis qui a acheté un appartement à Noida n’a certainement pas lu le contrat et n’a pas eu droit à une pénalité pour livraison tardive pendant près de 30 mois. Il a intenté une action contre le constructeur et fait l’objet de pressions pour qu’il la retire. Pendant ce temps, les politiciens sont assis sur le projet de loi du régulateur du logement.
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Qu'est-ce que les acheteurs malchanceux peuvent faire contre les constructeurs pour les discipliner? Utilisez le temps et la tactique gandhienne éprouvée: évitez d'acheter une propriété qui ne peut pas vous garantir une location annuelle d'au moins 5% du prix de l'appartement.
Et, s'il vous plaît, ne tombez pas dans le piège de la subvention du taux d'intérêt et ne payez pas 20% maintenant, ne vous reposez pas sur 80% et achetez une propriété en construction, quelle que soit la réputation du constructeur. Possession quand? En années 3 ou en années 6? Les deux ne sont pas les mêmes.
Pendant ce temps, restez dans un logement loué si vous ne trouvez pas une propriété qui correspond aux critères de location 5%, c.-à-d. Que la location annuelle d'un appartement devrait être égale à au moins 5% du prix de l'appartement. Cela ne devrait pas être une règle absolue, mais plus vous vous rapprochez de ce critère, plus votre achat est judicieux.
Et propriété en construction: absolument non, dans le marché actuel et jusqu'à ce que le régulateur du logement devienne une réalité. Si vous avez déjà réservé un appartement en construction, veuillez lire l'accord de l'acheteur pour connaître vos droits et vos responsabilités.
Une version de cet article a été publiée sur Société scientifique nationale - Pourquoi louer une maison en Inde est une meilleure idée que d'en acheter une. Une autre version de cet article a été publiée par The Hindu Business Line -WLa baisse des taux ne peut-elle pas relancer le secteur immobilier indien?
S'il vous plaît partagez vos pensées et votre expérience si vous avez déjà acheté ou envisagez d'acheter un appartement plus donc un appartement en construction. Cela n'a pas d'importance même si vous avez une expérience différente de moi. Si nous ne sommes pas connectés, il est temps de faire connaissance. Vous pouvez me suivre sur twitter @RiteshEconomist
Avertissement: ce qui précède n’est pas un avis juridique. Je ne suis pas un expert juridique s'il vous plaît. Et chers acheteurs, veuillez prendre un avis juridique avant de remettre votre argent durement gagné à un courtier ou à un constructeur ... cela entraînera un coût supplémentaire, mais cela en vaut la peine..

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